Γίνετε δημιουργικοί με τον κενό χώρο γραφείου: Αποθηκευτικός χώρος, γυμναστήριο, σετ ταινιών

Μετά από δύο χρόνια υπερβολικών προγνωστικών για την επιστροφή στην εργασία, πολλά γραφεία σε όλο το έθνος παραμένουν άδεια. Αλλά σε μερικούς άδειους ορόφους κτιρίων γραφείων στο κέντρο του Μανχάταν, ο αχρησιμοποίητος χώρος έπαιζε τον τελευταίο καιρό έναν νέο ρόλο: σετ ταινιών.

Η μετατροπή από πραγματικό γραφείο σε φαξ στη μικρή οθόνη είναι μέρος της επιχειρηματικής στρατηγικής του Backlot, μιας υπηρεσίας τοποθεσίας για κινηματογραφική και τηλεοπτική παραγωγή στη Νέα Υόρκη, η οποία προσφέρει στους ιδιοκτήτες έναν τρόπο να κερδίσουν έσοδα από τους άψυχους θαλάμους τους.

Η έκρηξη στην παραγωγή περιεχομένου και η ζήτηση για γνήσιες τοποθεσίες βοήθησαν την επιχείρηση να απογειωθεί, δήλωσε ο Darren Goldberg, διευθύνων συνεργάτης και επικεφαλής εξαγορών της Backlot. «Όταν γυρίζετε σκηνές για εκπομπές όπως το «Billions» ή το «Succession», δεν πρόκειται μόνο για το ένα δωμάτιο», είπε. «Πρόκειται πραγματικά για την αυθεντικότητα του περιβάλλοντος».

Ο υπερβολικός χώρος γραφείων που άφησε η μετάβαση στην εξ αποστάσεως εργασία λόγω πανδημίας αναμένεται να παραμείνει επίμονο πρόβλημα στις μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ. Η υπηρεσία που προσφέρει το Backlot είναι μόνο μία από τις νέες εναλλακτικές λύσεις που προτείνονται σε ιδιοκτήτες με άδεια γραφεία. Ορισμένοι ιδιοκτήτες κτιρίων μετατρέπουν κτίρια γραφείων σε διαμερίσματα και εργαστήρια βιοεπιστημών ως μακροπρόθεσμη λύση, αλλά άλλοι αναζητούν πιο βραχυπρόθεσμες επιλογές που είναι φθηνότερες και ευκολότερες στη διαχείριση, όπως η ανακαίνιση χώρου για να φιλοξενήσει αυτοαποθηκευτικούς χώρους, γυμναστήρια, ακόμη και σχολεία.

Το έργο περιπλέκεται από το αυξανόμενο κόστος κάθε είδους ανακαίνισης και την έλλειψη κίνησης με τα πόδια σε πολλά κέντρα και περιοχές γραφείων, δήλωσε ο Brian Strawberry, επικεφαλής οικονομολόγος στην εταιρεία συμβούλων FMI. «Δεδομένης της κατάστασης με την αύξηση των επιτοκίων, το οικονομικό κλίμα και το κόστος κατασκευής, είναι μια μεγάλη πρόκληση», είπε. «Υπάρχει μεγάλος κίνδυνος εκεί έξω».

Το Backlot προσφέρει κινηματογραφικές και τηλεοπτικές παραγωγές εύκολη πρόσβαση σε 22 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια γραφείων, εστιατορίων και χώρων λιανικής σε όλη τη Νέα Υόρκη. Με τον εντοπισμό και την προετοιμασία τοποθεσιών και τον χειρισμό εγγράφων και διαπραγματεύσεων έγκαιρα, η εταιρεία μετατρέπει τον κενό χώρο σε τοποθεσίες γυρισμάτων για να τροφοδοτήσει την αδηφάγα ζήτηση για περιεχόμενο.

Για παράδειγμα, όταν η αναβίωση της καλτ κωμωδίας «Party Down» χρειάστηκε να γυρίσει μια γρήγορη σκηνή στη Νέα Υόρκη φέτος, ο Backlot το πέτυχε. Άλλες ιδιότητες Backlot έχουν χρησιμοποιηθεί σε τηλεοπτικές εκπομπές όπως “Harlem”, “The Watcher” και “Law & Order: Special Victims Unit”.

Στους πελάτες του Backlot περιλαμβάνονται εταιρείες φιλοξενίας και ακινήτων, όπως η Hines, η RXR και η Union Square Hospitality. «Τα εμπορικά κτίρια γραφείων δεν τους αρέσει να παρεμβαίνουν στους υψηλά αμειβόμενους ενοικιαστές τους και δεν θέλουν να ενοχλούνται από 150 άτομα που έρχονται για να γυρίσουν μια ταινία ή τηλεοπτική εκπομπή», είπε ο Goldberg.

Μια συμφωνία για την τοποθέτηση ολόκληρου του χαρτοφυλακίου του επενδυτή ακινήτων SL Green στο Backlot έχει δημιουργήσει “εκατομμύρια δολάρια για εμάς σε αυξητικά έσοδα τα τελευταία αρκετά χρόνια”, δήλωσε ο Steven M. Durels, εκτελεστικός αντιπρόεδρος της εταιρείας, η οποία προωθεί τον εαυτό της. ως ο μεγαλύτερος εμπορικός ιδιοκτήτης της Νέας Υόρκης.

Το timing είναι καλό για εταιρείες όπως το Backlot που προσφέρουν εναλλακτικές χρήσεις για εμπορικά ακίνητα. Τα ενοίκια γραφείων έχουν ανακάμψει από τα βάθη της ύφεσης, αλλά εξακολουθούν να μειώνονται κατά 6,2% κατά μέσο όρο σε εθνικό επίπεδο από το 2019, με τα ποσοστά ανανέωσης να μειώνονται σημαντικά, σύμφωνα με έκθεση της JLL, μιας εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Ένας αριθμός ρεκόρ μισθώσεων λήγει το 2023, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να ξανασκεφτούν πώς γεμίζουν και κερδίζουν έσοδα από τους πύργους των γραφείων τους.

Το πλεόνασμα χώρων γραφείων είναι 20% έως 40%, ανάλογα με την πόλη, δήλωσε η Tracy Hadden Loh, συνεργάτης στο Brookings Institution που εστιάζει στην ακίνητη περιουσία. «Η πρόκληση είναι ότι κανείς δεν έχει καταλάβει πώς να επαναχρησιμοποιήσει αυτά τα τεράστια κτίρια γραφείων της δεκαετίας του ’80, έκτασης εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών», είπε.

«Πρέπει να πάρουμε αυτό το λειτουργικά απαρχαιωμένο προϊόν που βρίσκεται ακόμα σε καταπληκτική τοποθεσία και να καταλάβουμε πώς να μην χάσουμε αυτή την αξία», πρόσθεσε.

Οι ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι μπορούν να είναι δημιουργικοί και να γυρίσουν τον διακόπτη για να λύσουν το πρόβλημα, αλλά δεν είναι τόσο απλό να αναδιαμορφώσεις χώρους για νέους ενοικιαστές ή επιχειρηματικές ιδέες, δήλωσε ο David Bergeron, εκτελεστικός αντιπρόεδρος της Savills, μια εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων.

«Νομίζω ότι πρέπει να δοκιμάσουμε κάποια από αυτά τα πράγματα», είπε. «Αλλά θα υποστήριζα ότι 99 στα 100 από αυτά τα πειράματα θα αποτύχουν».

Η πιο κοινή στρατηγική είναι η μετατροπή των πύργων γραφείων σε διαμερίσματα ή διαμερίσματα. Τέτοιες μετατροπές αυξήθηκαν κατά 43% σε εθνικό επίπεδο το 2021, δημιουργώντας 11.090 νέα διαμερίσματα, σύμφωνα με έρευνα της RentCafe, τμήματος της εταιρείας λογισμικού ακινήτων Yardi Systems.

Αλλά οι μετατροπές κατοικιών αντιπροσωπεύουν ένα μικρό μέρος του κενού χώρου γραφείων. Η ανακαίνιση γραφείων είναι συχνά απαγορευτικά δαπανηρή και παρεμποδίζεται από τις απαιτήσεις του οικοδομικού κώδικα και τη δυσκολία να σκαλιστούν τα υπνοδωμάτια από μεγάλες πλάκες δαπέδου.

Αυτό δεν εμπόδισε ορισμένες νεοφυείς επιχειρήσεις να προσπαθούν να βρουν νέα επιχειρηματικά μοντέλα για κενό χώρο. Στο Σιάτλ και αλλού, οι ηγέτες των επιχειρήσεων πειραματίζονται με το λιανικό εμπόριο για να φέρουν νέους ενοικιαστές στο κέντρο της πόλης και οι πόλεις μελετούν σχέδια για να διευκολύνουν τις μετατροπές κατοικιών.

Η Silofit, μια καναδική εταιρεία που μετατρέπει πρώην χώρους γραφείων σε ιδιωτικά γυμναστήρια για προσωπικούς γυμναστές και τους πελάτες τους, έχει πρόσφατα επεκτείνει την ιδέα της στο Μαϊάμι. Και μια χούφτα νεοφυείς επιχειρήσεις εκπαίδευσης και τσάρτερ σχολεία, όπως το Acton Academy στο Bay Area, έχουν πειραματιστεί με τη λειτουργία σε ανακαινισμένο εμπορικό χώρο.

Ο χώρος γραφείων στο κέντρο της πόλης έχει επίσης μεγάλη αξία για τη βιομηχανία logistics. Για παράδειγμα, το Neighbor, μια ιδέα αυτοαποθήκευσης peer-to-peer που βοηθά τους ιδιοκτήτες κτιρίων να εισπράττουν χρήματα από τον αχρησιμοποίητο χώρο, έχει σημειώσει σημαντική ανάπτυξη.

Η πλατφόρμα εξερράγη σε δημοτικότητα τον περασμένο χρόνο, δήλωσε ο Joseph Woodbury, Διευθύνων Σύμβουλος και συνιδρυτής της Neighbor. Σε σύγκριση με πριν από ένα χρόνο, ο ιστότοπος έχει τώρα τέσσερις φορές μεγαλύτερους εμπορικούς χώρους που χρησιμοποιείται ενεργά για αποθήκευση.

Καθώς οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να μισθώσουν τους ανεκμετάλλευτους ορόφους και τα γκαράζ τους, περισσότεροι είναι πρόθυμοι να εγγραφούν στο Neighbor επειδή έχουν πάψει να πιστεύουν ότι θα προσελκύσουν αρκετούς ενοικιαστές, παρατείνοντας την κάμψη των ποσοστών πληρότητας. «Πολλοί ιδιοκτήτες αρχίζουν να συνειδητοποιούν ότι θα είναι πιο σοβαρό από όσο περιμέναμε ποτέ», είπε ο Woodbury.

Μια άλλη εναλλακτική είναι η αλλαγή του τρόπου διαμόρφωσης και μίσθωσης χώρων γραφείων, μια απόκλιση από το παραδοσιακό μοντέλο ενός μεγάλου χώρου με 10ετή μίσθωση, που έχει πέσει σε δυσμένεια. Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν στραφεί στην προετοιμασία χώρων για μίσθωση, ώστε οι πιθανοί ενοικιαστές να έχουν την επιλογή να μετακομίσουν γρήγορα και να παραμείνουν για μικρότερες περιόδους.

Η Codi, μια startup από το Σαν Φρανσίσκο, προσφέρει τι ισοδυναμεί με χρονομεριστική μίσθωση για ενοικιαστές γραφείων, συνδυάζοντας μικρές εταιρείες με υβριδικά προγράμματα, ώστε να χρησιμοποιούν τον ίδιο χώρο σε εναλλακτικές ημέρες κατά τη διάρκεια μιας τυπικής εβδομάδας. Η επιχείρηση, η οποία διαχειρίζεται περίπου 50 τοποθεσίες στην περιοχή Bay και τη Νέα Υόρκη, έχει αυξηθεί κατά 40% τους τελευταίους έξι μήνες.

Η Codi μόλις ξεκίνησε επίσης μια υπηρεσία για τη μίσθωση αχρησιμοποίητου εμπορικού χώρου για συναντήσεις εκτός έδρας για εταιρείες που έχουν μετακομίσει σε απομακρυσμένη εργασία.

«Ο χώρος εργασίας περνάει από μια τεράστια αλλαγή και οι εταιρείες εκτιμούν περισσότερο από ποτέ την ευκολία, την ταχύτητα και την ευελιξία», δήλωσε η CEO της Codi, Christelle Rohaut. “Η παραδοσιακή εμπειρία γραφείου δεν το προσφέρει αυτό.”

Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε αρχικά στους New York Times.

Από news