Με την υποχώρηση της πανδημίας, τα παιδιά πίσω στο σχολείο και τις επιχειρήσεις που λένε στους υπαλλήλους να επιστρέψουν στο γραφείο, οι εταιρείες που έχουν μεγάλα κτίρια γραφείων ήλπιζαν να προχωρήσουν αυτό το φθινόπωρο από μια εφιαλτική διετία.

Αντίθετα, τα πράγματα έγιναν χειρότερα.

Περισσότεροι υπάλληλοι γραφείου επιστρέφουν στα θρανία τους από ό,τι πριν από ένα χρόνο, αλλά η προσέλευση σε κτίρια γραφείων στη Νέα Υόρκη, τη Βοστώνη, την Ατλάντα, το Σαν Φρανσίσκο και άλλες πόλεις υποχωρεί πολύ κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα. Καθώς οι μισθώσεις έρχονται για ανανέωση, οι εταιρείες συχνά επιλέγουν μικρότερα γραφεία, περιφέροντας ιδιοκτήτες με εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια σε κενό χώρο. Και περισσότερος χώρος αναμένεται να βγει στην αγορά τους επόμενους μήνες καθώς εταιρείες όπως η Meta, η Salesforce και η Lyft απολύουν εργαζομένους. Περισσότεροι από 100.000 εργαζόμενοι στον τομέα της τεχνολογίας έχασαν τη δουλειά τους φέτος, σύμφωνα με το Layoffs.fyi, έναν ιστότοπο που παρακολουθεί τις περικοπές θέσεων εργασίας.

Τα υψηλότερα επιτόκια επιβαρύνουν επίσης τον κλάδο. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν είναι πλέον πρόθυμοι ή σε θέση να αποκτήσουν και να φτιάξουν παλαιότερα κτίρια ή να χτίσουν νέα. Ορισμένοι ιδιοκτήτες παραδίδουν ακίνητα στους δανειστές, βλέποντας ελάχιστα πλεονεκτήματα στη διατήρηση των αραιοκατειλημμένων κτιρίων και στην πληρωμή τόκων για στεγαστικά δάνεια. Άλλοι επιδιώκουν να μετατρέψουν κτίρια γραφείων σε συγκροτήματα κατοικιών, αν και αυτό μπορεί να είναι ακριβό και να πάρει χρόνια.

Οι επενδυτές της Wall Street φαίνεται να πιστεύουν ότι ο τομέας των χώρων γραφείων βρίσκεται σε βαθιά ύφεση. Οι μετοχές των μεγάλων ιδιοκτητών και προγραμματιστών διαπραγματεύονται κοντά ή κάτω από τα πανδημικά χαμηλά τους, υποαποδίδοντας το ευρύτερο χρηματιστήριο με τεράστιο περιθώριο. Ορισμένα ομόλογα που υποστηρίζονται από δάνεια γραφείου δείχνουν σημάδια άγχους.

Η αξία των κτιρίων γραφείων των ΗΠΑ θα μπορούσε να πέσει κατά 39%, ή 454 δισεκατομμύρια δολάρια, τα επόμενα χρόνια, σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη από καθηγητές επιχειρήσεων στο Πανεπιστήμιο Κολούμπια και το Πανεπιστήμιο της Νέας Υόρκης.

«Βλέπουμε πολλούς ενοικιαστές να μην ανανεώνουν τις μισθώσεις τους, είτε πηγαίνουν εντελώς απομακρυσμένες είτε ανανεώνουν τις μισθώσεις τους, αλλά εγγράφονται για λιγότερο χώρο», είπε ο Stijn Van Nieuwerburgh, ένας από τους συγγραφείς της εργασίας και καθηγητής που ειδικεύεται στα ακίνητα στο Columbia Business School. . «Όλα αθροίζονται».

Ένας άρρωστος τομέας γραφείων μπορεί να εμποδίσει την ανάκαμψη των πόλεων που εξαρτώνται από τις θέσεις εργασίας και τα φορολογικά έσοδα που παρέχουν τα εμπορικά κτίρια. Για παράδειγμα, η πόλη της Νέας Υόρκης εισέπραξε περίπου 6,8 δισεκατομμύρια δολάρια σε έσοδα από φόρους ακινήτων από πύργους γραφείων το οικονομικό έτος που έληξε τον Ιούνιο, ή περίπου το 9% των συνολικών φορολογικών εσόδων της, από 7,5 δισεκατομμύρια δολάρια το προηγούμενο οικονομικό έτος. Η αγοραία αξία των κτιρίων γραφείων στην πόλη μειώθηκε 28,6 δισεκατομμύρια δολάρια πέρυσι, η πρώτη τέτοια πτώση τουλάχιστον από το 2000, εκτιμά το Γραφείο του Κρατικού Ελεγκτή.

Σε ένδειξη του πόσο γρήγορα έχει υποχωρήσει η αγορά σε ορισμένα μέρη, οι εταιρείες εγκαταλείπουν χώρο που μίσθωσαν μόλις μήνες νωρίτερα. Ο Meta, ο γονέας του Facebook, αποφάσισε πρόσφατα να υπενοικιάσει όλο τον χώρο που είχε υπογράψει για περίπου 10 μήνες νωρίτερα σε έναν πύργο του Ώστιν του Τέξας που ονομάζεται Sixth and Guadalupe. Η Meta πρέπει ακόμα να πληρώσει το ενοίκιο σε 589.000 τετραγωνικά πόδια, αλλά η απόφασή της να βρει κάποιον άλλο για να καταλάβει τον χώρο θα μπορούσε να ωθήσει τα ενοίκια σε όλο το Ώστιν, το οποίο μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν ένας ακμάζων και αναπτυσσόμενος τεχνολογικός κόμβος.

Ο αγώνας για την πλήρωση των κενών γραφείων είναι εθνικό φαινόμενο.

Το ποσό των χώρων γραφείων που μισθώθηκαν στις Ηνωμένες Πολιτείες το τρίμηνο που έληξε τον Σεπτέμβριο ήταν σχεδόν κατά το ένα τρίτο κάτω από τον τριμηνιαίο μέσο όρο για το 2018 και το 2019, σύμφωνα με την Avison Young, μια εταιρεία εμπορικών υπηρεσιών ακινήτων.

Τα ποσοστά κενών θέσεων σε γραφεία σε ολόκληρη τη χώρα ανέρχονται σε ρεκόρ 19,1%, με το Σικάγο, το Χιούστον και το Σαν Φρανσίσκο να ξεπερνούν το 20%, σύμφωνα με την Jones Lang LaSalle, μια εταιρεία εμπορικών υπηρεσιών ακινήτων. Αυτό περιλαμβάνει το ρεκόρ των 185 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών, ή το 3,85% του συνολικού χώρου γραφείων στη χώρα, που διατίθεται για υπενοικίαση. Άλλα 104 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια θα βγουν στην αγορά μέχρι το 2024 καθώς θα ολοκληρωθούν τα νέα κτίρια γραφείων, σύμφωνα με τον Jones Lang LaSalle.

Κατά κάποιο τρόπο, η Νέα Υόρκη, η μεγαλύτερη αγορά γραφείων στη χώρα, με 540 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου, είναι ιδιαίτερα ευάλωτη. Τα παλαιότερα κτίρια γραφείων στην πόλη χάνουν τους καλύτερους ενοίκους τους σε νέα, καλά εξοπλισμένα κτίρια σε γειτονιές όπως το Hudson Yards στο Far West Side του Μανχάταν, αφήνοντας πολλούς κενούς χώρους γραφείων στο κέντρο και στο κέντρο της πόλης.

«Η διαθεσιμότητα στο κέντρο της πόλης είναι στο υψηλό ρεκόρ του 20,2%,» δήλωσε ο Franklin Wallach, εκτελεστικός διευθυντής στη χρηματιστηριακή εταιρεία Colliers. «Αυτά είναι παλαιότερα κτίρια στα φαράγγια της Wall Street και βλέπουμε μεγάλες κενές θέσεις, όχι λόγω ενός μόνο ενοικιαστή, αλλά λόγω μεταναστεύσεων ενοικιαστών που χτυπούν ταυτόχρονα».

Οι ιδιοκτήτες γραφείων κατάφεραν να ξεπεράσουν την πανδημία σε εύλογη κατάσταση, επειδή οι εταιρικοί ενοικιαστές με μακροχρόνιες μισθώσεις συνέχισαν να πληρώνουν ενοίκιο ακόμα κι αν οι υπάλληλοί τους δεν έρχονταν στο γραφείο.

Αλλά οι ιδιοκτήτες, που συνήθως αισιοδοξούν ακόμη και σε σκοτεινές μέρες, ακούγονται τώρα πιο επιφυλακτικοί. Αναγνωρίζουν ότι πολλοί εταιρικοί ενοικιαστές τηρούν κάποια μορφή πολιτικής εργασίας από το σπίτι και ότι η ανοδική τους διάθεση επικεντρώνεται κυρίως στα νέα κτίρια.

Ωστόσο, πιστεύουν ότι η ζήτηση θα επανέλθει τελικά. Ο William C. Rudin, Διευθύνων Σύμβουλος της Rudin Management, προγραμματιστής και ιδιοκτήτης της Νέας Υόρκης, είπε ότι οι εταιρείες συχνά δίνουν χώρο σε περιόδους ύφεσης. Όταν όμως η οικονομία βελτιώνεται, τα στελέχη των επιχειρήσεων αλλάζουν γνώμη και λένε: «Θεέ μου, δεν έχουμε αρκετό χώρο. Πρέπει να πάρουμε περισσότερο χώρο».

Η επανάσταση της εργασίας από το σπίτι δεν περιορίζεται στις ακτές. Ακόμη και στο Τέξας, η παρουσία στο γραφείο δεν έχει ανακάμψει πλήρως. είναι το 53% των επιπέδων πριν από την πανδημία στο Ντάλας, το 57% στο Χιούστον και το 62% στο Ώστιν, σύμφωνα με την Kastle Systems, μια εταιρεία που κάνει χρήση καρτών ασφαλείας.

Πολλοί ιδιοκτήτες λένε ότι τα δεδομένα του Kastle δεν αντικατοπτρίζουν την επισκεψιμότητα στα κτίριά τους. Ο Kastle αναφέρει ότι η εβδομαδιαία συμμετοχή στη μητροπολιτική περιοχή της Νέας Υόρκης ήταν λίγο λιγότερο από το 50% των επιπέδων πριν από την πανδημία, αλλά ο Rudin είπε ότι οι πύργοι του ήταν κατά μέσο όρο περίπου 65% γεμάτοι κατά τη διάρκεια μιας εβδομάδας. Πρόσθεσε ότι η πληρότητα ήταν πολύ μεγαλύτερη σε κτίρια που καταλαμβάνονταν από χρηματοπιστωτικές εταιρείες, πολλές από τις οποίες απαιτούσαν από τους υπαλλήλους να επιστρέψουν.

Οι ιδιοκτήτες γραφείων δανείζονται χρήματα για να αποκτήσουν και να κατασκευάσουν κτίρια. Μέχρι στιγμής, οι περισσότεροι από αυτούς πραγματοποιούν πληρωμές χρέους, σύμφωνα με στοιχεία της Trepp. Ωστόσο, σημάδια άγχους εμφανίζονται σε εμπορικούς τίτλους που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια, οι οποίοι υποστηρίζονται από πληρωμές για δάνεια γραφείου και στη συνέχεια τεμαχίζονται σε στρώματα, όπου το ανώτερο στρώμα προστατεύεται περισσότερο από αθετήσεις από ό,τι στο κάτω μέρος.

«Πιστεύω ότι υπάρχει μεγαλύτερη δυσκολία να έρθει», δήλωσε ο Gunter Seeger, διαχειριστής χαρτοφυλακίου στην PineBridge Investments, η οποία επενδύει στο χρέος που χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση κτιρίων γραφείων. «Συμβαίνει σε αργή κίνηση. Το βλέπεις να έρχεται, αλλά δεν ξεδιπλώνεται γρήγορα. Προχωράμε κουτσαίνοντας».

Οι επενδυτές, για παράδειγμα, παρακολουθούν νευρικά ομόλογα που υποστηρίζονται εν μέρει από πληρωμές μισθωμάτων από ενοικιαστές του 300 North LaSalle, ενός κτιρίου στο Σικάγο που ανήκει στην Irvine Co. Boston Consulting Group και η Kirkland & Ellis, μια δικηγορική εταιρεία, καταλαμβάνει λίγο περισσότερο από το 60% του κτίριο, και οι δύο πρόκειται να φύγουν σε μερικά χρόνια. Η τιμή ενός από τα ομόλογα, που φέρει μεσαία αξιολόγηση, έχει υποχωρήσει 22% φέτος, υποδηλώνοντας απόδοση γύρω στο 17%.

Οι εκπρόσωποι της Irvine Co. και της Kirkland & Ellis αρνήθηκαν να σχολιάσουν. Η Boston Consulting Group δεν απάντησε σε αιτήματα για σχολιασμό.

Η Williams & Connolly, μια δικηγορική εταιρεία, μετακόμισε από ένα κτίριο στο κέντρο της Ουάσιγκτον σε μια νέα κατασκευή στο Wharf. Ο Χάινς, ο ιδιοκτήτης του παλαιότερου κτιρίου, το οποίο είχε 10ετές δάνειο 135 εκατομμυρίων δολαρίων εναντίον του, συμφώνησε αυτό το φθινόπωρο με τον δανειστή του, την Allianz Real Estate, να πουλήσει το κτίριο.

Ένας εκπρόσωπος της Allianz αρνήθηκε να σχολιάσει.

Στέλεχος της Hines, μιας ιδιωτικής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα, είπε ότι το κτίριο, το οποίο κατείχε για περισσότερα από 30 χρόνια, ήταν μια κερδοφόρα επένδυση. «Συνεχίζουμε να λειτουργούμε το κτίριο και συνεργαζόμαστε με τον δανειστή για να πουλήσουμε το ακίνητο σε τρίτο μέρος», δήλωσε ο Chuck Watters, ανώτερος διευθύνων σύμβουλος της Hines.

Οι ιδιοκτήτες διαπιστώνουν επίσης ότι ορισμένοι ενοικιαστές αρκούνται με πολύ λιγότερο χώρο.

Τον Αύγουστο, η KPMG υπέγραψε μια 20ετή συμφωνία για να μετακομίσει στο Two Manhattan West, έναν ουρανοξύστη που αναμένεται να ανοίξει τον επόμενο χρόνο στην άκρη των Hudson Yards. Η KPMG, η οποία έχει υιοθετήσει ένα υβριδικό μοντέλο εργασίας, εγκαταλείπει τρία παλαιότερα κτίρια και μειώνει τον μισθωτικό της χώρο κατά 40%.

“Για την επιχείρησή μας, πιστεύουμε ότι ένα υβριδικό μέλλον – ένας συνδυασμός πλήρως απομακρυσμένων, υβριδικών και επιτόπιων ομάδων – θα εμβαθύνει τις συνδέσεις μεταξύ των σημερινών και των πιθανών υπαλλήλων και ηγετών, προσφέροντάς μας ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην αγορά”, δήλωσε ο W. Scott Horne , εκπρόσωπος της KPMG.

Ο Rudin, η εταιρεία του οποίου κατέχει δύο από τα κτίρια από τα οποία μετακομίζει η KPMG, είπε ότι είχε «πολύ καλό ποσοστό διατήρησης», αλλά αναγνωρίζει ότι οι ανάγκες των ενοικιαστών αλλάζουν, προσθέτοντας ότι η εταιρεία του βελτιώνει παλαιότερα κτίρια και είχε επιτυχία με τη μίσθωση τους.

Οι εταιρείες μπορεί να δυσκολεύονται να συρρικνώσουν τον χώρο των γραφείων τους, εάν οι περισσότεροι εργαζόμενοι αναμένεται να έρχονται, για παράδειγμα, τρεις ημέρες την εβδομάδα. Αλλά με την πάροδο του χρόνου, οι διαχειριστές θα γίνουν πιο έμπειροι στην ελαχιστοποίηση του χώρου. Και η μείωση του κόστους θα μπορούσε να γίνει προτεραιότητα εάν η οικονομία επιβραδυνθεί απότομα ή διολισθήσει σε ύφεση.

Ο Van Nieuwerburgh, ο καθηγητής της Κολούμπια, υπολογίζει ότι ο χώρος γραφείων στη Νέα Υόρκη κοστίζει κατά μέσο όρο περίπου 16.000 δολάρια το χρόνο ανά υπάλληλο. «Αυτά είναι πραγματικά χρήματα», είπε, «και οι εταιρείες θα προσπαθήσουν να τα σώσουν».